“Sul mercato pesano i vuoti urbani”

“E pur si muove”, si potrebbe dire, citando Galileo Galilei, del mercato immobiliare polesano, che dopo anni di crisi comincia a risalire, insieme ai prezzi. Lo dicono i dati degli Osservatori veneti e lo confermano gli addetti ai lavori che di mercato immobiliare locale se ne intendono.

“Dal 1974 al 2008 i prezzi degli immobili sono sempre stati in crescita - premette Vittorio Ceccato, referente provinciale dell’Associazione nazionale agenti e mediatori d’affari (Anama) - Era un’associazione mentale logica investo in immobiliare e ho una rendita. Ma dal 2008 in poi abbiamo assistito a crolli incredibili con momenti di saliscendi e situazioni di ricadute, in particolare con il Covid. Ora, dal 2022 in avanti il mercato immobiliare, anche a Rovigo, è abbastanza stabile e cominciamo a vedere qualche dato positivo. Ma congiuntamente c’è poco costruito e i costi per ristrutturare o per costruire da zero sono molto elevati anche per garantire l’efficientamento energetico. Per questo le imprese fanno fatica a mettere in piedi operazioni che siano remunerative, nonostante i tanti vuoti urbani, che per esempio costellano Rovigo”.

Gli fa eco Andrea Fiocchi, presidente provinciale di Fiaip: “In Polesine c’è carenza di offerta di immobili ‘regolarmente vendibili’ ovvero caratterizzati da regolare conformità urbanistica e catastale. A Rovigo si costruisce poco nuovo e la maggioranza del patrimonio immobiliare è vetusto e molto spesso presenta difformità urbanistiche/catastali; di conseguenza a fronte di una discreta richiesta, c'è poco prodotto; i prezzi sono in leggero aumento per quanto riguarda il nuovo e buono stato/abitabili (+5/10%) mentre è in ulteriore calo per il vecchio/da ristrutturare (-15/20%)”.

Per il nuovo, dunque, “una visita è sufficiente per chiudere un’operazione - come esemplifica Ceccato - mentre per immobili da ristrutturare importanti devono essere messi sul mercato a prezzi convenienti anche se sono in vigore ancora sisma bonus eco bonus al 50% e al 65% sulla parte energetica. I soldi bisogna spenderli e questo scoraggia un po’”.

Tuttavia è innegabile una “discreta vivacità del mercato immobiliare da quando è iniziato il calo dei tassi di interesse - spiega ancora Fiocchi - che tra l’altro si prevede ancora in ulteriore flessione: si prevede di un'ulteriore calo del 0,25 entro fine anno e di ‘un complessivo altro punto (1%) nel corso di tutto il 2025 stante l'attuale condizione economica nazionale“ (economia nazionale, lavoro/occupazione, inflazione, ecc...) ”.

Dove conviene comprare?

I vecchi agenti immobiliari insegnano che c’è poco da sbagliare: comprare sotto i campanili ripaga sempre. “Considerato che viviamo in un mercato sempre più globale e che dunque un battito d’ali in America si ripercuote sul mercato di Rovigo - continua Vittorio Ceccato - è meglio investire in centro città, sia a Rovigo che nelle altre località polesane. Nella parte più viva e vivace delle città è più facile poter rivendere e si può contare di più nel fatto che il prezzo venga mantenuto”. Ma Ceccato non nasconde che le politiche amministrative di un ente incidono moltissimo sul mercato immobiliare. “Le scelte urbanistiche dei Comuni incidono. Ci sono comuni in Polesine che hanno una marcia più spedita. Rovigo stessa secondo me ha avuto una penalizzazione dal punto di vista urbanistico in questi 20 anni. Sono state valorizzate aree di sviluppo urbanistico verso la periferia. Sono state aperte lottizzazioni ancora incompiute, che fanno perdere soldi anche al comune per gli oneri di urbanizzazione non introitati. Tutto a discapito del centro, dove immobili anche pubblici e di valore, sono rimasti abbandonati. Ci sono comuni come Este dove è stato valorizzato invece il centro come scelte urbanistiche. A Rovigo è stato fatto il contrario”.

Il presidente di Fiaip Rovigo rincara la dose puntando sulle tempistiche: “E’ ben nota la situazione dell’ufficio Urbanistica di Rovigo che ha tempi biblici di rilascio pratiche di accesso atti (circa 4/6 mesi e dei relativi tempi di eventuale sanatoria), quindi la situazione è ancora scoraggiante”.

Capitolo a parte gli affitti. Andrea Fiocchi osserva: “Già da circa un biennio si è riscontrato un fortissimo calo di unità immobiliari da locare (mi riferisco all'uso abitativo) con conseguente aumento dei canoni di locazione, è anche da ricordare che gli odierni contratti di lavoro (a tempo determinato) non danno sufficienti garanzie ai locatori. Altro aspetto che mi permetto di segnalare è la difficoltà a dare gli immobili in affitto per periodi relativamente brevi (9/12 mesi), a studenti universitari che si trovano in enormi difficoltà nella ricerca di stanze e/o appartamenti in affitto da condividere”.

Conclude Ceccato: “Ci sono tanti immobili anche di proprietà demiale o pubblica che potrebbero essere destinati a studenti, ricordiamo che sono in aumento grazie all’arrivo delle università a Rovigo e degli investimenti di questa in città negli ultimi due o tre anni - suggerisce - ma non vengono prese in considerazione dalle imprese che vogliano fare operazioni immobiliare. Il nostro auspicio è che sia meno difficile ristrutturare e che ci siano anche politiche che agevolano questo tipo di operazioni da parte delle amministrazioni”.